Poradnik sprzedającego cz. 2: Jak ustalić realną cenę nieruchomości?
Dlaczego trafna wycena to klucz do szybkiej i bezpiecznej sprzedaży
Ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości to jeden z najważniejszych momentów w całym procesie sprzedaży. Zbyt wysoka – odstraszy kupujących. Zbyt niska – oznacza realną stratę finansową. W internecie nie brakuje „kalkulatorów cen” czy ogłoszeń porównawczych, ale prawda jest taka, że trafna wycena wymaga wiedzy, doświadczenia i dobrej znajomości rynku lokalnego.
W tym artykule pokażemy Ci, jak podejść do tematu realistycznie i uniknąć najczęstszych błędów.
1. Cena ofertowa a cena transakcyjna – nie myl pojęć
Wielu sprzedających patrzy na ceny ogłoszeń w internecie i uznaje, że tyle właśnie „chodzi” za mieszkania. Tymczasem:
- Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający chciałby uzyskać – często zawiera margines na negocjacje.
- Cena transakcyjna to faktyczna kwota, jaką zapłacił kupujący – i często jest niższa nawet o 5–15%.
Jeśli sugerujesz się tylko ogłoszeniami, możesz znacząco przestrzelić swoją cenę. To jeden z powodów, dla których nieruchomości „wiszące” miesiącami na portalach nie znajdują nabywców.
2. Co wpływa na wartość nieruchomości?
Poniżej kilka głównych czynników, które realnie wpływają na cenę rynkową:
- Lokalizacja – dzielnica, ulica, bliskość komunikacji, szkoły, sklepy, tereny zielone
- Metraż i rozkład pomieszczeń – nie tylko liczba m², ale też funkcjonalność
- Piętro i budynek – np. mieszkanie na IV piętrze bez windy może być znacznie mniej atrakcyjne
- Stan techniczny i estetyczny – czy wymaga remontu, czy jest gotowe do zamieszkania
- Rodzaj rynku – pierwotny czy wtórny
- Dodatkowe atuty – balkon, ogródek, komórka lokatorska, miejsce postojowe
- Stan prawny – pełna własność, spółdzielcze własnościowe prawo, użytkowanie wieczyste, brak obciążeń
3. Błędy, które kosztują
Ustalenie ceny „na oko” to najkrótsza droga do problemów. Sprzedający często popełniają te błędy:
- kierują się emocjami lub sentymentem do nieruchomości
- próbują „odzyskać” koszty remontów lub mebli
- przeceniają wpływ „unikatowości” oferty
- kopiują ceny z ogłoszeń, nie wiedząc, że te nieruchomości i tak się nie sprzedają
Efekt? Brak zainteresowania, presja na obniżkę po tygodniach ciszy i strata cennego czasu.
4. Jak można ustalić cenę realistycznie?
Jeśli chcesz zrobić to samodzielnie, spróbuj:
- przeanalizować raporty transakcyjne z okolicy
- porównać podobne, sprzedane już nieruchomości – nie tylko te „wystawione”
- zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego
- rozważyć darmową konsultację z pośrednikiem, który zna lokalny rynek od podszewki
5. Wycena pośrednika – to nie tylko liczba
W naszej pracy wycena to nie tylko cyfry. To analiza:
- rynku lokalnego (nawet konkretnej ulicy!)
- bieżącej konkurencji
- trendów cenowych
- sytuacji prawnej i technicznej nieruchomości
- atutów, które warto wyeksponować
Dobrze ustalona cena:
- przyciąga realnych kupujących
- pozwala wynegocjować najlepsze warunki
- skraca czas sprzedaży
- i co najważniejsze – pozwala uniknąć obniżek i niepewności
6. Cena a strategia sprzedaży
Czasami warto rozważyć cenę minimalnie niższą niż rynkowa, by wzbudzić duże zainteresowanie i stworzyć przestrzeń do negocjacji – a nawet doprowadzić do licytacji między kupującymi.
Z drugiej strony – zawyżenie ceny „na próbę” może zniszczyć potencjał sprzedaży w pierwszych tygodniach, które są kluczowe.
✅ Podsumowanie
Trafna wycena nieruchomości to podstawa skutecznej sprzedaży.
Nie da się jej dobrze ustalić bez wiedzy o rynku, znajomości realiów i doświadczenia.
Możesz próbować samodzielnie, ale jeśli zależy Ci na czasie i dobrej cenie – warto skorzystać z pomocy profesjonalisty.
📞 Chcesz wiedzieć, ile realnie jest warte Twoje mieszkanie?
Zadzwoń do nas – przygotujemy dla Ciebie bezpłatną analizę cenową.
Autor: Andrzej Wenzel – pośrednik nieruchomości (nr licencji 27954)
📚 To drugi artykuł z cyklu „Poradnik sprzedającego”.
W kolejnych wpisach pokażemy m.in.:
- jak przygotować ofertę, która przyciąga kupujących,
- na czym polega skuteczna prezentacja nieruchomości,
- czym różni się umowa przedwstępna od końcowej
- i jak bezpiecznie przejść przez cały proces aż do aktu notarialnego.
Zaglądaj regularnie na bloga i bądź na bieżąco!
Poradnik sprzedającego cz. 3: Jak przygotować ofertę sprzedaży nieruchomości, która naprawdę przyciąga?
Zdjęcia, opis, komunikacja – co naprawdę działa, a co odstrasza kupujących Sprzedaż nieruchomości zaczyna się…
Poradnik sprzedającego cz. 2: Jak ustalić realną cenę nieruchomości?
Dlaczego trafna wycena to klucz do szybkiej i bezpiecznej sprzedaży Ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości to…
Poradnik sprzedającego cz. 1: Jak przygotować się do sprzedaży nieruchomości?
Poradnik dla tych, którzy chcą sprzedać samodzielnie… i dla tych, którzy nie chcą ryzykować. Sprzedaż…
Nowy program 'Pierwsze klucze’ – czy to Twoja szansa na własne M?
Jeśli marzysz o własnym mieszkaniu, ale wysokie ceny i brak odpowiedniego wsparcia były dotąd przeszkodą…
Nie płać PCC przy zakupie nieruchomości! Sprawdź, czy możesz skorzystać ze zwolnienia
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to opłata, którą nabywcy nieruchomości w Polsce często muszą uiścić….
Trendy na rynku najmu w 2025 roku – co czeka wynajmujących i najemców w Bydgoszczy?
Rok 2025 przynosi na polskim rynku najmu mieszkalnego szereg istotnych zmian i trendów, które wpływają…
